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 长租公寓：“甲醛门”“黑中介”究竟何时休？

随着“甲醛门”“黑中介”等租房市场乱象接连被曝光，长租公寓行业未来的健康发展也引发业内关注。《经济参考报》记者近日了解到，一方面，投资回报周期过长、盈利难，变成长租公寓发展的“紧箍咒”；另一方面，企业为了追求“头部效应”，不计成本做大规模，抢占市场先机。此外，住房租赁市场监管的盲区和顶层设计的缺失，也给了一些不良企业打“擦边球”的空间。太阳成集团tyc7111cc（www.anjumeihb.com）是一家围绕室内空气检测、室内空气治理和室内空气净化业务为核心的高科技企业。

业内人士建议，在租购并举的格局下，租赁市场监管不应局限于打击“黑中介”，更需要进行通盘的考虑、严谨的制度设计，以稳定价格、稳定供给、保证居住。

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九江去除甲醛公司谈乱象频出引发担忧

不久前，部分地区房租价格因被质疑资本介入炒作引发社会关注，尤其是机构化持有的分散式长租公寓成为舆论焦点。然而，记者采访了解到，此次部分地区房租价格出现上涨，主要是由于供需矛盾和毕业季因素叠加造成的。

中国房地产测评中心发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示，一线城市租金北京同比上涨1.55%，深圳上涨1.84%，上海下降2.03%，广州下降1.17%。

目前，国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

记者在北京、天津、南京等一二线城市采访发现，机构化持有的分散式长租公寓在整个租赁市场中所占比例很低，占比最高的北京也不足10%，天津仅为1%。“这类公寓由于市场份额很低，难以形成垄断，所以租金主要受市场机制调节。在市场选择充分的情况下，去哄抬价格有违常理。”国务院发展研究中心研究员刘卫民说。

除了房租价格被社会关注，长租公寓的环保问题也饱受诟病。近日，杭州一名白领王某因急性髓系白血病离世，家人质疑死亡原因与其租住的长租公寓室内甲醛超标有关。随后，网上不断曝出因长租公寓室内空气质量问题而出现身体不适的“声讨帖”。

“空置的时间越长，赔的钱越多，所以从盈利的角度来说，最好是装修改造完就安排入住。”

一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，由于机构持有的分散式长租公寓房源都是收来的，存在较高的持有成本，所以避免空置就是其运营的一个重要方向。而装修材料的标准越高，机构投入改造的成本也越大，这对利润不大的长租公寓运营商来说，是一个需要“自我割肉”的领域。

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不计成本抢占市场

近年来，万科泊寓、龙湖冠寓、招商公寓等一批由开发商介入模式打造的集中式长租公寓发展势头迅猛，在全国多地积极布局住房租赁市场。在房企纷纷试水住房租赁这一产业之际，不少从业者也坦言，重资产运营的集中式长租公寓盈利难成为大家不愿面对的“一道坎”，但为了抢占市场先机，一些企业先不计成本做大规模。

记者在天津采访了解到，为满足不同年龄阶段、不同需求特征群众对租赁住房的差别化需求，住房租赁市场出现了以满足青年需求为主的万科泊寓、龙湖冠寓、天住领寓，和以满足家庭需求为主、主打中高端的招商公寓，以及以满足老年需求为主的万科怡园等长租公寓品牌。

“公寓共有228间房，户型建筑面积在35-114平方米之间，去年9月对外营业以来，到目前入住率已达到95%以上，平均租金每个月2500元。”天津天住领寓副总经理殷文凯介绍，天住领寓主要面向青年人才提供，租户年龄在25-45岁，其中外来人口占70%，本地人占30%。到2020年，在市内六区都要建立天住领寓连锁店。

招商蛇口天津公司创新事业部经理刘媛告诉记者，走纯市场路线的招商公寓定位中高端，主要受众是滨海新区外籍人口和中高端人才。虽然租赁用地拿地成本比销售型低了大概40%，但实际运营中还是亏损的，因为按当前市场的租售比，加上自己拿地成本和建安成本就“很难算账了”。

“即便在深圳这种外来人口多、住房租赁需求旺盛的城市，做这种长租公寓的投资回报周期也要在8-10年。”深圳市招商公寓发展有限公司壹间公寓项目总监张博谦说，大企业一般都把这类项目放在战略版块，赌市场长期发展情况。

刘卫民认为，现在很多企业做长租公寓一方面由于响应中央“房住不炒”精神，履行企业社会责任，另一方面是为了追求头部效应，先不计成本做大规模，抢占市场先机。

一位Cosplay爱好者在长租公寓的房间里练习舞蹈动作（2017年3月1日摄）。新华社记者方喆摄

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监管盲区暗藏风险

随着城镇化的发展和租购并举的落实，我国租房的人将越来越多，对租赁住房的品质和安全要求也将更高。然而，目前究竟有多少租房需求，又有多少住房可以出租，谁在经营？这些都没有权威数据。

刘卫民说，相关数据主要来自市场机构，但那只是企业数据，亟须摸清底数、发布权威数据。自如CEO熊林坦言，环保安全、租金价格、金融衍生品等都是最受各方关注的风险点，而每个风险点几乎都是监管的盲点。

“住房租赁市场仍处于起步阶段。”一位地方房屋租赁管理部门负责人说，许多基本概念仍无准确定义。比如，什么是住房租赁企业？《商品房屋租赁管理办法》等没有明确的界定，一些长租公寓运营商认为企业自己是提供经营性住宿服务，应该归类为生活服务业企业。有些没有房地产经纪资质的个体工商户和个人从事租赁经营活动，也无明确定性。

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法律法规缺失让监管无从下手。比如，各地普遍缺乏改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，不少已运营的集中式长租公寓是商改住、工改住等改建项目，或多或少不符合规划、土地等相关要求，也不符合《消防法》的“规划前置”消防审批条件，消防部门无法进行消防审批。有法律人士表示，政府租赁平台一旦将“问题房源”作为有效信息发布，就有可能异化为以政府公信力为中介机构背书。

而大量行为主体游离于监管之外，让其被动接受监管同样艰难。此前，各地曾要求出租行为各方对出租行为进行主动登记，作为税收征缴和补贴发放的依据，但主动前来登记的个人和机构极少。一方面，房主担心暴露房产信息；另一方面，需交税也让当事方缺少积极性。根据“放管服”改革要求，各地各部门在相关法律法规缺失的情况下，无法设置相关“备案”乃至“许可”要求租赁企业和租赁项目进行登记，更无法对不接受监管的企业和项目采取强制措施。

不仅事前、事中监管受阻，事后监管也难以开展。比如，《住宅设计规范》中明确把客厅归为居住空间，“客厅改造成房间用于出租是否合法或影响消防安全”暂无定论，也没有明文规定消防部门应当介入室内隔断的消防许可管理。

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九江去除甲醛公司谈法律法规亟待完善

受访的各方人士认为，不想管、不好管、没法管背后其实是住房租赁法律法规缺失、制度不健全。过去几十年，住房制度更多关注产权交易市场规范，而当前对规范租赁秩序的需求愈发凸显。

熊林说，当前决策层面可能尚难预测城市化过程中将有庞大的租房群体，房屋租赁的全流程管理都需要制度建设及时跟进。资料显示，在东京、旧金山等西方城市，租房人口约占总人口的50%，而在北京、上海租房人口还只占35%左右。

房屋租赁的顶层设计缺失捆住了地方的手脚。天津市国土房管局市场处副处长白璐表示，国家在商改住、去库存方面原则上支持，但缺乏相关规范性文件，地方部门需要多方协调，但在规划建设中仍遇到许多与现行法律相悖的情况。

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顶层设计缺失也给了一些不良企业打“擦边球”的空间。除了租金贷、环保标准低等问题，房屋租赁经营领域仍有诸多乱象。比如，个别房地产开发企业将商品房住宅楼盘改为租赁住房。有的把租金定得很贵，没人租也不卖，实际就是变相的捂盘惜售，但没有法律依据来管。同时，“租金价格监管”也并未纳入地方物价或房管部门的职能，也处于“三不管”状态。

多名地方住建部门负责人表示，目前对住房租赁市场进行管理的依据主要有建房［2017］153号《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》、建房［2018］49号《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，以及国办发［2016］39号《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。此外，许多地方现行的房屋租赁管理办法，几乎没有规范租赁企业的内容，无法适应新时代租售并举的要求。

刘卫民等专家认为，在租购并举的格局下，租赁市场管理不再只是仅仅管住“黑中介”，稳定价格、稳定供给、保证居住，更需要进行通盘的考虑、严谨的制度设计。

长租公寓良性业态亟待构建 既要建章立制，也要放开搞活

多位受访的业内人士表示，随着租购并举的制度逐步明晰，各类企业和机构争先抢占租赁市场，带来市场繁荣的同时也暴露出诸多问题，期待国家能够对这一朝阳产业加大扶持力度，尽快完善相关政策，为行业健康平稳发展扫清障碍，进而构建起科学、良性的行业生态，既要建章立制，也要放开搞活。

在发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展的背景下，长租公寓方兴未艾，仍需加大扶持力度，化解行业风险。

一是甲醛超标等室内环保问题不仅危害居住者健康，还成为分散式长租公寓的“杀手”，也是发展中不可回避的问题之一。

蛋壳公寓CEO高靖、天津万科副总经理赵彤等建议，应提升行业准入门槛，重点扶持做大做优几家行业龙头企业，在产业链各环节实现规模效应，提高整体供给品质，避免一哄而上。同时，政府应完善长租公寓相关设计规范，如针对公寓的规划设计、室内空气质量检测等问题进行规范指导，设立家居建材供应商采购“白名单”等。

二是集中式长租公寓盈利路径不明晰，影响行业可持续发展，部分企业主要看好政府未来对于租赁住房相关政策的预期。

一些业内人士坦言，长租公寓是住房租赁市场未来重要发展方向，但如果迟迟难以实现盈利，也会让企业陷入迷茫，甚至丧失信心。建议进一步加大鼓励发展集中式长租公寓的相关政策，明确企业未来盈利路径，继而实现行业良性循环。

三是长租公寓属微利行业，考验企业管理运营能力，容易出现公司经营不善租户利益受损的情况，需谨防在业务中过度使用金融产品。

有业内人士透露，部分企业存在操作不规范，过度使用金融杠杆的问题。租金贷渗透率在30%以下是较为健康的水平，而一些企业达到70%以上，高杠杆已透支未来。建议相关部门疏堵结合，一方面控制企业“租金贷”风险率，避免“爆雷”；另一方面积极为企业提供“装修贷”等金融产品支持。

受访业内人士和专家学者普遍认为，迫切需要对住房租赁市场进行既要调查摸底、建章立制，也要放开搞活。

——数据入笼，摸清房屋租赁市场家底。目前，列入国家住房租赁试点的城市都在建设住房租赁监管平台。南京要求登记企业信息和从业人员信息，同时通过房产与公安的信息平台对接联合监管；北京依托企业网店展开租赁备案；上海实施租赁合同网签备案；杭州要求出租房屋实施“旅馆式”管理。业内人士认为，应当鼓励多种形式的监管探索创新，及时总结经验适时进行推广，最大可能将房屋租赁市场数据“收上来”。——严格准入，加快制定行业标准，实行统筹监管。在明确住房租赁市场主体性质和定位的基础上，引导龙头企业或相关机构加快制定面向租赁全流程的行业标准，如租赁企业备案、租赁项目备案、租赁房源核验、租赁合同网签等制度，以规范市场经营。设计、规划、国土、房管、公安、消防、水电气等多个部门都跟长租公寓有交集，可建立一个统筹体系对企业进行管理和服务。（信息来源：安居美环保www.anjumeihb.com：九江测甲醛公司，九江装修除味公司， 九江除甲醛公司，九江空气治理公司，九江室内空气检测公司，九江室内空气治理公司，九江室内空气净化公司，九江除甲醛公司，九江室内空气检测公司，九江除甲醛，九江装修污染治理公司，九江装修公司，安居美环保---甲醛治理专家！部分信息来源互联网，如果有侵犯您的权益，请及时联系我们删除！）